El Grupo de Desarrollo de Comunidades, Condominios y Centros Turísticos de Carlton Fields ha desempeñado un papel fundamental en la estructuración, negociación y documentación de algunos de los desarrollos inmobiliarios y de centros turísticos más exitosos y complejos en toda Florida y varios otros estados, entre ellos proyectos que abarcan comunidades con planes maestros de desarrollo urbano y de uso mixto, condominios, subdivisiones, otros tipos de comunidades con propiedad de interés común, tiempos compartidos, clubes de campo y de golf, destinos y desarrollos de hoteles y centros turísticos.
Desde la fase conceptual de un proyecto hasta las fases de financiamiento, construcción, comercialización, venta y administración, hemos representado y trabajado en estrecha colaboración con urbanizadores, fuentes de capital extranjero y nacional, arquitectos, contratistas, corredores, comercializadores, gerentes y autoridades gubernamentales. Nuestros abogados tienen un amplio conocimiento práctico de los requisitos gubernamentales con respecto al desarrollo y operación de estos proyectos.
Con respecto a los proyectos de Florida, estos requisitos gubernamentales incluyen la Ley de Condominios de Florida, la Ley de Planes Vacacionales y Tiempos Compartidos de Florida, la legislación de Florida sobre sociedades, asociaciones y compañías de responsabilidad limitada, y la legislación de Florida sobre asociaciones de propietarios. Con respecto a los proyectos de otros estados fuera de Florida, aunque trabajamos con asesores locales en aquellos estados en los que los miembros del Grupo no tienen licencia para ejercer, participamos íntimamente en la estructuración de estos proyectos y estamos familiarizados o nos familiarizamos íntimamente con las normas y disposiciones que rigen en ese estado en la medida que esto sea necesario para el desarrollo y la operación del proyecto.
Nuestros abogados están íntimamente familiarizados con y han trabajado bajo los términos y condiciones de la Ley de Propiedad de Interés Común Uniforme y la Ley de Condominios Uniforme que se aplican, en su totalidad o en parte, en muchas jurisdicciones de todo el país. Nuestros abogados también están totalmente involucrados y cuentan con enorme experiencia en las diversas leyes y disposiciones federales (entre ellas la Ley de Divulgación Total de Venta de Tierras Interestatales, la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces, la Ley de Veracidad en los Préstamos y diversas leyes para la protección del consumidor) que afectan a las ventas de tierras, el financiamiento y las ventas y las actividades y posibilidades de comercialización.
Nuestros abogados tienen un enorme grado de conocimiento sobre las numerosas leyes sustantivas aplicables al desarrollo de comunidades, condominios y centros turísticos. Al mismo tiempo, nuestros abogados también se concentran en la interacción de estas consideraciones legales con las decisiones empresariales críticas que deben tomar los urbanizadores y propietarios de los proyectos con un plan maestro de desarrollo.
Los urbanizadores de tierras y propietarios de los proyectos con un plan maestro de desarrollo buscan nuestro asesoramiento con respecto a cuestiones ambientales que afectan al control del aprovechamiento de tierras, la zonificación, las ordenanzas de subdivisión y las disposiciones con respecto a la mitigación del ruido. Nuestros abogados trabajan habitualmente con instituciones financieras en cuestiones de transacciones inmobiliarias, auditorías ambientales y políticas ambientales diseñadas para minimizar la exposición del cliente a las dificultades legales ambientales.
El Grupo de Desarrollo de Comunidades, Condominios y Centros Turísticos ha representado y sigue representado a clientes en el desarrollo y la operación de una amplia variedad de proyectos, ubicados en entornos urbanos y de centros turísticos. Entre estos proyectos se incluyen:
todos los tipos de regímenes de condominios, donde se emplea cualquier cantidad de estrategias de desarrollo específicas ya sea para nuevas construcciones o para la conversión de mejoras existentes, entre ellas:
- residencial;
- hoteles;
- centros turísticos;
- oficinas;
- comercial/minorista;
- de uso mixto;
- tierra;
- muelles/embarcaciones/almacenamiento en seco; e
- industrial;
- subdivisiones y asociaciones de propietarios;
- proyectos y comunidades con planes maestros de desarrollo urbano y de uso mixto;
- asociaciones maestras;
- asociaciones de propietarios comerciales;
- otros tipos de comunidades con propiedades de interés común;
- tiempos compartidos, participaciones parciales, clubes vacacionales, empresas de intercambio y clubes residenciales privados;
- clubes con o sin compra de participación;
- desarrollo comunitario y distritos impositivos especiales;
- propiedad y estructuración de servicios; y
- clubes de campo y de golf.
Con respecto a cada uno de estos tipos de proyectos, contamos con la experiencia para brindar asesoramiento con respecto a las opciones potenciales de estructuración legal para que nuestros clientes puedan tomar decisiones informadas y correctas sobre los aspectos legales de sus proyectos. Los servicios legales que podemos ofrecer a nuestros clientes son variados y amplios, e incluyen:
- la estructuración necesaria del proyecto y sus diversos componentes y aspectos, incluso la provisión de opciones potenciales para que sean analizadas por nuestros clientes;
- análisis del título legal de las tierras subyacentes y determinación de los derechos que se otorgarán en el presente o en el futuro para brindar la mayor flexibilidad a nuestros clientes;
- determinación de servidumbres, derechos de uso y dedicación al uso público necesarios como se requiere para el desarrollo (incluso la representación en asuntos de subdivisión y uso público de inmuebles);
- representación ante agencias gubernamentales federales, estatales y locales con respecto a asuntos relacionados con la redacción de documentos necesarios para satisfacer los requisitos regulatorios y gubernamentales aplicables;
- consulta con nuestros clientes y los expertos de nuestros clientes con respecto a la estructuración de la entidad legal, planificación fiscal y reducción de impuestos (si es posible), estudios, uso público de inmuebles, asociación
- temas de ventas y comercialización y presupuesto;
representación ante cuerpos regulatorios estatales y federales para obtener la aprobación de la documentación necesaria para ofrecer intereses por la venta a terceros (incluso los registros de ventas de tierras ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano y los asuntos relacionados con títulos valores ante la Comisión de Valores y Bolsa);
negociación y preparación de acuerdos de gerenciamiento y afiliación con respecto a hoteles, hoteles en condominio y regímenes de propiedad de tiempo compartido/participaciones parciales; - representación con respecto a transacciones financieras para permitir el desarrollo deseado y cualquier financiamiento de cuentas por cobrar relacionado con el financiamiento del precio de venta;
- negociación con los contratistas y preparación de los contratos de construcción pertinentes;
- capacitación de los empleados de nuestros clientes y de los profesionales de ventas y comercialización contratados con respecto a la oferta de un proyecto para la venta a terceras personas;
- capacitación de los empleados de nuestros clientes y de terceros contratados en la administración y operación de las asociaciones de propietarios creadas con respecto a los diversos aspectos de una comunidad; y
- representación de urbanizadores que pretenden adquirir entidades o activos embargados a través de una reestructuración financiera, proceso ejecutorio o procedimiento de quiebra.
A continuación se suministra una muestra general de los asuntos representativos del Grupo de Desarrollo de Comunidades, Condominios y Centros Turísticos:
- Ha representado a numerosos urbanizadores de todo el país en la estructuración, desarrollo, creación y formación de múltiples comunidades con un plan maestro de desarrollo, cada una con más de 400 acres (cada comunidad con por lo menos una asociación maestra, servicios (ya sea en términos de relaciones patrimoniales o a través de restricciones de escritura) y múltiples regímenes de subdivisiones y condominios).
- Ha representado a un urbanizador nacional en varios emplazamientos en el estado de Florida y en otros estados para el desarrollo, la creación y la formación de más de 15 comunidades de condominios de gran altura (cada uno de los cuales con un precio de compra total para las unidades de más de $90 millones), como también a los proyectos de construcción de viviendas del urbanizador que abarcaban lotes unifamiliares y unidades de condominios.
- Ha representado a numerosos urbanizadores de comunidades residenciales nacionales en todo el país en amplios y variados tipos de desarrollos y comunidades de condominios y subdivisiones, incluso con lotes unifamiliares, viviendas dúplex, viviendas adosadas, unidades residenciales apiladas, estructuras multiunidades y edificios de mediana altura y gran altura.
- Ha representado a diversos urbanizadores de centros turísticos en la estructuración legal, venta y arrendamiento de propiedades vacacionales (entre ellos centros turísticos de esquí y comunidades de playa) en todo el país.
- Ha representado al urbanizador de varios regímenes de tiempo compartido y uso en intervalos que han generado más de $500 millones en ventas.
- Ha representado a urbanizadores en proyectos de conversión de condominios a gran escala y pequeña escala.
- Ha representado a varios urbanizadores comerciales en el desarrollo, la creación y formación de regímenes de condominios comerciales para uso industrial, minorista, de consultorios médicos y de oficinas en general.
- Ha representado a varios clientes en la creación y presentación de registros de ventas de tierras ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, que abarcan desde proyectos de viviendas unifamiliares hasta regímenes de condominios.
Estaremos complacidos de conversar sobre sus necesidades a medida que se presenten.