Los abogados y planificadores especializados en aprovechamiento de tierras de Carlton Fields cuentan con una amplia experiencia en la evaluación de todo tipo de cuestiones de zonificación y aprovechamiento de tierras, incluyendo áreas críticas tales como:
- Rezonificación
- Planificación completa
- Desarrollos de impacto regional
- Honorarios de impacto
- Acuerdos entre desarrolladores (incluyendo específicamente los que se refieren a la puesta en condiciones de niveles de servicio de transporte degradados)
- Niveles de servicio de transporte y escolar
- Contratos gubernamentales
- Proyectos de construcción públicos
- Representación de entidades gubernamentales y distritos especiales
- Impuestos
- Operaciones, financiamiento y administración gubernamental
- Preservación histórica
- Recursos hídricos
- Permisos ambientales
- Servicios públicos
- Transporte
Los abogados y planificadores especializados en aprovechamiento de tierras de Carlton Fields habitualmente representan a los clientes desde el comienzo de una transacción de desarrollo, pasando por las negociaciones de los contratos, cuestiones de debida diligencia, permisos, litigios o apelaciones (si es necesario), hasta la concreción de un proyecto de desarrollo exitoso. Ayudamos a los clientes a ubicar emplazamientos viables para el desarrollo o redesarrollo inmobiliario y a identificar cualquier problema de aprovechamiento de tierras que sea pertinente.
También colaboramos con los clientes en la preparación de los contratos y documentos necesarios para adquirir la propiedad, incluyendo la negociación del período de inspección crítico, y en el proceso necesario de debida diligencia para el aprovechamiento de tierras. Dicho proceso de debida diligencia incluye la realización de la verificación de aprovechamiento de tierras y zonificación, la revisión del estado de los permisos ambientales y de desarrollo inmobiliario y las reuniones con los funcionarios de aprovechamiento de tierras y zonificación locales con respecto a temas concretos. Como resultado de dichos servicios de debida diligencia, permitimos que los clientes actúen proactivamente identificando con anticipación los problemas de aprovechamiento de tierras y resolviéndolos desde el inicio de una transacción (ya sea a través de negociaciones con el propietario, personal o institución gubernamental local o, si no existe una solución viable, a través de la rescisión del contrato).
Una vez que se ha adquirido la propiedad, los abogados y planificadores especializados en aprovechamiento de tierras de Carlton Fields ayudan a impulsar el proyecto a lo largo del proceso de tramitación de permisos de forma ordenada y expeditiva.
Antes de incorporarse a Carlton Fields, muchos de nuestros abogados y planificadores especializados en aprovechamiento de tierras trabajaron en el gobierno local y estatal, incluyendo el Departamento de Asuntos Comunitarios de Florida, el Departamento de Protección Ambiental, el Distrito de Administración del Agua del Río St. Johns, el Departamento de Recursos Naturales de Florida y los condados de Hillsborough, Orlando, Pinellas y Sarasota. Como resultado, están íntimamente familiarizados con las disposiciones gubernamentales y tienen excelente conocimiento de todos los aspectos relacionados con los permisos de aprovechamiento de tierras ambientales y gubernamentales. Ellos utilizan esta experiencia para colaborar con los clientes a través de todo el proceso de tramitación de permisos gubernamental e institucional, incluyendo las audiencias públicas necesarias.
Carlton Fields representa a una amplia gama de clientes de aprovechamiento de tierras, incluyendo desarrolladores privados e instituciones gubernamentales y, como resultado, los abogados y planificadores especializados en aprovechamiento de tierras de la Firma entienden el proceso de tramitación de permisos también desde el punto de vista del desarrollador.
Los abogados y planificadores especializados en aprovechamiento de tierras de la Firma también reconocen la naturaleza inherentemente política de las cuestiones de aprovechamiento de tierras y frecuentemente trabajan junto a los asesores gubernamentales de la Firma para resolver problemas de aprovechamiento de tierras para los clientes o ayudarlos en el desarrollo de leyes estatales importantes. Por ejemplo, la empresa colaboró con la Legislatura de Florida de 2005 en la preparación de nuevas leyes estatales acerca de los niveles de servicio de transporte y escolar.
Los abogados y planificadores especializados en aprovechamiento de tierras de la Firma reconocen que la práctica del aprovechamiento de tierras es inseparable de los bienes raíces regulados. Como consecuencia, tienen aptitudes sólidas en transacciones inmobiliarias tradicionales y habitualmente asesoran a los clientes con respecto a la compra y venta de propiedades para desarrollo cuando hay problemas de zonificación o aprovechamiento de tierras, incluyendo la negociación y redacción de contratos inmobiliarios, revisión de estudios y títulos, preparación de documentos de cierre, documentos de transferencia, hipotecas, servidumbres, dedicación al uso público de inmuebles y presidir el cierre.
Además de esta amplia experiencia transaccional en aprovechamiento de tierras, los abogados de la Firma cuentan con la misma experiencia en litigios sobre aprovechamiento de tierras, en caso de que surja la necesidad de que presten dichos servicios, incluyendo apelaciones locales, impugnación amplia de planes, apelaciones mediante autos de prueba de certeza ("writs of certiorari") y litigios y apelaciones administrativos de la Sección 120.57.
La Firma también actúa como agente de las principales empresas de títulos del estado y está capacitada para prestar servicio como depositarios de cuentas en custodia ("escrow") o agentes de títulos en cualquier transacción inmobiliaria.
Por último, los abogados especialistas en aprovechamiento de tierras de la Firma también tienen experiencia en la negociación de diversas representaciones, garantías, convenios y restricciones de zonificación y aprovechamiento de tierras que se han convertido en parte habitual de los contratos de desarrollo, arrendamientos, servidumbres, hipotecas y contratos de préstamo necesarios para los proyectos de desarrollo de tierras de los clientes.
Cuestiones de representación
Los abogados especialistas en aprovechamiento de tierras y planificación de la Firma han manejado temas en las siguientes áreas de representación:
- Desarrollos de impacto regional
- Rezonificaciones y variaciones
- Planificación completa e impugnaciones amplias de planes
- Acuerdos entre desarrolladores sobre niveles de servicio de transporte y escolar
- Honorarios de impacto
- Transacciones inmobiliarias, incluyendo tasaciones, negociación, redacción y cierres
- Litigios sobre aprovechamiento de tierras